仲介手数料は原則0.5ヶ月って聞いたことあるけどホント？
不動産会社と交渉するのって難しい？
実際に、わたしも不動産会社に1ヶ月から0.5ヶ月分にできないか交渉をしてみました
感想は、仲介手数料の減額は初期費用の中でも難易度が高い！！！
結果、すんなりとはいかず減額は出来ませんでした
この経験から改善点や気づいたポイントが沢山あったので、この記事がこれから交渉をする人の参考になれば嬉しいです
・不動産会社と実際に交渉したやりとり
・交渉するときに借主が意識すべきこと
・仲介手数料を交渉する時のポイント
仲介手数料は不動産会社（仲介会社）に支払う成功報酬
仲介手数料の多くは「家賃1ヶ月分＋消費税」
仲介手数料とは名前の通り、賃貸契約の際に様々な手続きをしてくれる不動産会社に対しての「成功報酬（手数料）」です
現在多くの賃貸契約で仲介手数料は「1ヶ月＋消費税」の1.1ヶ月分となっています
この費用を減額するということは、ダイレクトに不動産会社の儲けが減るということ
すんなりと減額してくれるところばかりじゃないというのは分かりますよね
宅建業法で定められている原則は「家賃0.5ヶ月分」
宅建建物取引業法には次のように書いてあります
・不動産会社が受け取れる仲介手数料は賃貸オーナー、入居者合わせて家賃1ヶ月分
・居住用賃貸物件の場合、賃貸オーナー、入居者の一方から受け取れる仲介手数料は0.5ヶ月分とする
（消費税別・以下同じ）
入居者からは0.5ヶ月しか駄目と書いてあるってことは、1ヶ月は違法？
これが違法と思いきや、例外規定があるので話が複雑になるのです
“承諾”があれば「家賃1ヶ月分」の仲介手数料でもOK
宅建建物取引業法には更に次のように書いてあります
・ただし、仲介の依頼を受ける時までに承諾を得ていれば片方から、0.5ヶ月分を超えても良い
承諾＝賃貸契約書へのサインになります
なので「例外規定」として
入居者から承諾があれば不動産会社は仲介手数料１ヶ月分貰っても良いですよということ
実際は「仲介手数料1ヶ月」は不動産業界の慣習であり、契約の時に「原則」や「例外規定」のことを話してくれる業者はいません
話してくれたとしても、「1ヶ月分なので」と言われてしまったら承諾するしか契約する術はないのです
この承諾があればOKっていうのが話をややこしくしているね
実際に不動産会社に仲介手数料を0.5ヶ月にできないか交渉してみた
わたしが賃貸契約しようとしていた物件も仲介手数料が1ヶ月分だったので
宅建業法で仲介手数料は片方から原則0.5ヶ月との記載があると思うのですが、下げられませんか？
このようにメールで交渉をしてみました
すると不動産会社から返ってきた文章はこちら
宅建業法上、承諾があればどちらか一方から１ヶ月とすることが出来ます。
又どの場合も双方から上限１ヶ月分とする。という規定がございます。
空室期間が長く、サービスのついている例外物件もございますが、弊社では借主様から1ヶ月分頂くという契約とさせていただいております。
会社で決まっており、お店での操作ができない状況でございます。申し訳ございません。
やはり、すんなりとはいきません
わたしの借りようとしていた物件は、人気地域にあり相場よりも良い物件の条件でした
初期費用に関しても今まで見てきた物件よりも安かったので、ここで無理に粘ることはせずに契約しました
どこまで交渉を粘るかは物件の需要次第
人気物件の場合は仲介手数料を安くするのは、ほぼ無理です
わたしのように一度は訊いてみても良いですが、更に交渉を粘るメリットはあまり感じません
人気物件はあなたが借りなくても、いくらでも候補者がいるので不動産会社は下げなくても問題ないわけです、あまり交渉しすぎても入居を断られるリスクもありますので注意しましょう
費用を安くしたい場合、交渉の引き際をどこにするかは考えておこう
更に仲介手数料を交渉する場合のポイント４つ
❶閑散期を選ぶ、更に条件が悪い物件なら可能性大
６〜８月の閑散期は値引き交渉が通りやすいです
物件の動きが少ないので不動産会社としても値引きしてでも契約を進めたい場合もあるからです
駅から遠かったり、築年数が古いなど条件が悪ければ、更に確率は上がるでしょう
繁忙期の１〜３月、９〜１０月は入居したい人が沢山いるので、ほぼ断られます
❷相見積もりを出して、他社を引き合いに出す
可能なら、他の不動産会社にも同じ物件で見積もりを出してもらってください
会社により同じ物件でも仲介手数料が安い場合があり、金額が比較できるので交渉に応じてもらえやすいです
「○○社は割引キャンペーンをしていました」や「△△社は手数料0.5ヶ月でしたよ」など
わたしも相見積もりを取ろうと試したものの、希望の物件の取扱業者がその不動産会社だけだったので出来ませんでした
このパターンは結構あります・・
❸「AD付き物件」か訊いてみる
「AD付き物件」とは広告付き物件のこと
大家さんが不動産会社に、入居者を優先して紹介してもらえるように広告料を払っている物件です
広告料が家賃の1ヶ月分以上の物件は、この大家さんからの受け取れる報酬がある分
仲介手数料を下げてもらう交渉の余地があります
ただし普通に私たちがネットで物件を探していてもどれが広告付き物件か分かりません
ダメ元で「AD付き物件ですか？」と訊いてみたり
最初に探すときに「AD付き物件から探したい」とお願いすると
値引きしてもらえるお部屋を紹介してもらえる確率が上がります
❹仲介手数料の減額ではなくフリーレントの提案
フリーレントとは、契約開始日から一定期間の家賃を無料にしてくれるサービスのことです
仲介手数料・・・・不動産会社に入る売上が減るもの
フリーレント・・・大家さんの家賃収入が減るもの
影響を及ぼす対象が違うので、仲介手数料の減額が難しい場合はダメ元で訊いてみるのはアリです
フリーレントの無料期間は1週間〜1ヶ月で交渉しましょう
まとめ
ネットで様々な情報を調べて、実際に仲介手数料を交渉してみた結論
・仲介手数料を減額するのは難易度高い
・調べると減額できている人もいるので、ダメ元で交渉するくらいの感覚でOK
・結局、仲介手数料に関しては元々0.5ヶ月や無料になるような不動産会社を選ぶのが確実
・仲介手数料以外の交渉しやすいオプション項目を減額してもらう方が再現性は高い
減額できる賃貸契約の項目についてはこちらを参考に↓
